Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden

Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden

Am 1. Januar 2025 trat das neue Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden in Kraft, das zahlreiche Änderungen in Bezug auf die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden mit sich bringt. Mit der Beratung des Hausverwaltungsunternehmens Heros Plus bieten wir Ihnen einen Überblick über einige der wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes und einfache Erklärungen, die bei den Wohnungseigentümern in Gebäuden sicherlich Fragen aufwerfen werden.

Rechtspersönlichkeit der Miteigentümer – Register der Gemeinschaft der Miteigentümer

Zum ersten Mal erhalten die Miteigentümer eine Rechtspersönlichkeit, die bisher fehlte. Die Rechtspersönlichkeit wird durch die Eintragung in das Register der Gemeinschaft der Miteigentümer erlangt, die von der Hausverwaltung innerhalb von sechs Monaten nach Einrichtung des Verwalterregisters durchgeführt werden muss.

Arten der Instandhaltung gemeinsamer Gebäudeteile

Die Instandhaltungsarten der gemeinsamen Gebäudeteile unterteilen sich in regelmäßige und außerordentliche. Außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen werden weiter in dringende Reparaturen, notwendige Reparaturen und Investitionsinstandhaltungen unterteilt.

Regelmäßige Instandhaltung umfasst Tätigkeiten wie Wartungsinspektionen, Treppenhausreinigung, Wartung von Aufzügen, Beleuchtung in Gemeinschaftsbereichen, Parkschranken und ähnliches.

Dringende Reparaturen sind Maßnahmen zur Beseitigung von Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum im Gebäude. Dies betrifft in der Regel Gasleitungsdefekte, Störungen im Zentralheizungssystem, Rohrbrüche, Schäden, Verstopfungen in Wasser- und Abwassersystemen und ähnliche Probleme.

Notwendige Reparaturen sind Maßnahmen zur dauerhaften Beseitigung von Gefahren für Leben, Gesundheit oder Eigentum. Dazu zählen in der Regel Reparaturen oder Rekonstruktionen von Dachkonstruktionen, Abdeckungen, tragenden Wänden, Fundamenten und ähnliches.

Investitionsinstandhaltung zielt auf die Verbesserung des Gebäudes ab.

Gemeinsame Rücklage

Die gemeinsame Rücklage besteht aus finanziellen Mitteln, die für die Instandhaltung der gemeinsamen Gebäudeteile und -einrichtungen bestimmt sind. Beiträge zur Rücklage werden von allen Miteigentümern anteilig an ihrem Eigentumsanteil bzw. der Fläche gezahlt.

Im Miteigentümervertrag kann festgelegt werden, dass für bestimmte Geschäftsräume, die für Geschäftstätigkeiten genutzt werden, spezielle Gebäudeteile, die für kurzfristige Vermietungen oder Vermietungen an eine größere Anzahl von Personen genutzt werden, doppelt so hohe Beiträge gezahlt werden wie von Wohnungseigentümern.

Der Mindestbeitrag zur Rücklage beträgt 2025 €0,36 pro Quadratmeter.

Hausordnung

Das neue Gesetz regelt erstmals allgemeine und spezifische Hausordnungsregeln sowie Strafen für Verstöße gegen die Hausordnung.

Die Geldstrafe für einen Miteigentümer, der gegen die Hausordnung verstößt, beträgt zwischen €50 und €500.

Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung

Nach dem neuen Gesetz müssen Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung kurzfristig vermieten möchten, die Zustimmung von zwei Dritteln der Miteigentümer des Gebäudes sowie die Zustimmung der Miteigentümer einholen, deren Wände, Böden oder Decken an die Mietwohnung angrenzen.

Die Zustimmung kann nicht für einen Zeitraum von weniger als fünf Jahren erteilt werden und kann bei Verstößen gegen die Hausordnungsbestimmungen widerrufen werden.

Beschlussfassung per E-Mail

Das neue Gesetz führt erstmals die Möglichkeit ein, Entscheidungen per E-Mail zu treffen, sofern die Identität nachgewiesen wird.

Vertreter der Miteigentümer

Der Vertreter der Miteigentümer kann jede geschäftsfähige Person mit Wohnsitz in der Stadt oder Gemeinde sein, in der sich das Gebäude befindet.

Wenn der Vertreter ein Miteigentümer, Ehepartner oder direkter Verwandter eines Miteigentümers ist und selbst in dem Gebäude wohnt, wird er mit einfacher Mehrheit gewählt. Alle anderen Vertreter benötigen eine Zweidrittelmehrheit.

Hausverwaltung

Die Hausverwaltung kann eine juristische oder natürliche Person sein, die für die Immobilienverwaltung registriert ist.

Neue Vorschriften verpflichten die Hausverwaltung, dringende Reparaturen innerhalb von drei Stunden nach Meldung durchzuführen, es sei denn, Umstände außerhalb ihrer Kontrolle verhindern dies.

Die Verwaltung kann Instandhaltungsarbeiten selbst durchführen, muss jedoch bei Arbeiten, die €2.500 übersteigen, mindestens drei unabhängige und vergleichbare Angebote einholen.

Ordnungswidrigkeiten für Miteigentümer, Vertreter und Verwalter

In den Artikeln 57, 58 und 59 werden erstmals detaillierte Ordnungsstrafen festgelegt, die zwischen €700 und €10.000 liegen.

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Für den vollständigen Gesetzestext (NN 152/2024) klicken Sie bitte auf den angegebenen Link - Zakon o upravljanju i održavanju zgrada.pdf

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