Wie man eine Luxusvilla in Kroatien baut

Wie baut man eine Luxusvilla in Kroatien?

Planen Sie den Bau einer Luxusvilla in Kroatien zur touristischen Vermietung oder zum Verkauf? Sie wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Findest du das alles zu anspruchsvoll?

Gerade um es allen zukünftigen Besitzern von Luxusvillen in Kroatien einfacher zu machen, haben wir den Direktor des bekannten Unternehmens Heros d.o.o. aus Split, Mr. Mario Perkovic, um einige der Fragen zu beantworten, die Sie wahrscheinlich interessieren werden.

Mario erzählt uns etwas mehr über Heros d.o.o.

Wir haben Heros vor mehr als 15 Jahren gegründet. Es gibt drei Haupttätigkeitsbereiche: Architektonische Gestaltung von Ferienhäusern und Luxusvillen in Kroatien – das ist unser Kerngeschäft, Projektmanagement – Management und Überwachung von Luxusvillen-Bauprojekten auf der Seite von Investoren und Projektmanagement und Beratung von Großprojekten, die wir haben können bei anderer Gelegenheit über diesen Sektor sprechen.

So hat die Firma Heros d.o.o. beschäftigt sich auch mit der Planung und dem Bau von Luxusvillen in Kroatien?

Das Entwerfen und Verwalten von Bauprojekten für Luxusvillen ist unsere Spezialität und Leidenschaft.

Was ist wichtig bei der Auswahl eines Designers für eine Luxusvilla?

Wie in jedem Geschäft ist es wichtig, dass das Büro, das Ihre zukünftige Luxusvilla in Kroatien entwirft, Erfahrung in dem hat, was es tut, und dass andere Mitarbeiter im Team genauso gut und erfahren sind, ich meine Subunternehmer für Elektrizität, Maschinenbau usw. Wichtig ist natürlich auch, dass dem Auftraggeber die Gesamtästhetik und architektonische „Handschrift“ des Büros gefällt, was eigentlich das erste ist, was dem Auftraggeber gefällt, wenn er sich für ein Architekturbüro entscheidet.

Was sind die Schritte, um eine Baugenehmigung für eine Luxusvilla in Kroatien zu erhalten?

Der erste Schritt ist der Bau eines Grundstücks. Manchmal haben Kunden bereits ein Baugrundstück. Manchmal suchen sie nur danach oder sind dabei, Land zu kaufen. Es ist wichtig zu beachten, dass es nicht möglich ist, auf jedem Baugrundstück eine Baugenehmigung für den Bau einer Luxusvilla in Kroatien zu erhalten. Es gibt viele andere Bedingungen, die Grundstücke erfüllen müssen, um eine Genehmigung zu erhalten - von den Bedingungen aus dem Raumordnungsplan, dem Warten auf einen Plan niedrigerer Ordnung oder der Zufahrtsstraße selbst, die vorhanden ist, aber dem Raumordnungsplan nicht entspricht, um eine Genehmigung zu erhalten.

Wir hatten viele Projekte, bei denen Kunden Land kauften, bevor sie uns kontaktierten. Bis alle Voraussetzungen geklärt sind, kann eine Baugenehmigung nicht erteilt werden, was manchmal Jahre dauern kann.

Nach dem Besitz eines geeigneten Baugrundstücks besteht der erste Schritt darin, das Projekt selbst zu definieren – Budget, Konzept und Projektaufgabe. Es ist unglaublich, wie viele Kunden kein klar definiertes Konzept oder Budget haben. Die Projektaufgabe beginnt mit diesen Dingen und den Wünschen des Kunden, wie die Luxusvilla aussehen soll. Anschließend analysieren wir, ob auf einem bestimmten Baugrundstück alle Wünsche des Bauherrn realisierbar sind. Wir beraten den Auftraggeber auch, wenn wir sehen, dass das Konzept gescheitert ist. Danach beginnen wir mit der Erstellung des konzeptionellen Designs einer Luxusvilla und verlieren in diesem Schritt die meiste Zeit direkt in der Kommunikation mit dem Kunden.

Die Mehrheit der von uns entworfenen Villen hat auch eine kommerzielle Komponente - entweder der Zweck ist ein Verkauf oder eine touristische Vermietung. Da wir viel Erfahrung in der Entwicklung solcher Projekte haben, insbesondere von Luxusvillen, helfen wir unseren Kunden sehr, ihre Ideen und Konzepte zu verfeinern.

Was sind die durchschnittlichen Preise für Villendesign heute?

Heute liegen die Marktpreise zwischen 25 € und 35 € pro geplantem Bruttoquadratmeter der Villa in Kroatien. Wir glauben, dass Design stark unterschätzt wird, insbesondere bei uns und bei anderen Büros, die sich dem Projekt auf einer höheren Ebene widmen, von der Beziehung zum Kunden bis zur technischen Ebene des Projekts und den Kostenschätzungen. Die Kosten für eine solche im Bau befindliche Villa betragen 700.000 € ohne Grundstück, und die Kosten für die Erstellung der gesamten Dokumentation betragen 10.000 €. Das ist absurd.

Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung für eine Luxusvilla in Kroatien zu erhalten?

Wenn der Kunde an unser Büro herantritt und mit dem Projekt beginnt, dauert es in der Regel 10-12 Monate, bis eine Baugenehmigung vorliegt. Selten wird vorher eine Genehmigung erteilt. Unser Teil des Designs geht relativ schnell. Trotz aller Herausforderungen dauern die Konzeptions- und Hauptprojekte mit dem gesamten Verwaltungsverfahren zunächst 5-6 Monate. Das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung dauert in der Regel weitere 5-6 Monate mit allen Vorgängen, von der Übergabe der Unterlagen, dem Warten auf die Überprüfung der Unterlagen durch den Sachbearbeiter, dem Starten einer E-Konferenz, dem Anrufen der Nachbarn, dem Drucken einer Baugenehmigung. .

Den Sachbearbeitern machen wir auch keinen großen Vorwurf, weil sie objektiv überlastet sind. Dasselbe Amt für Raumordnung, das 5 Mitarbeiter hat, hat vor 10 Jahren 50 Genehmigungen im Jahr bearbeitet und bearbeitet jetzt Hunderte, zusätzlich zu anderen Jobs, die Büroangestellte haben. Und ihre Zahl nimmt nicht zu.

Was sagt dies über das Investitionsklima und den Investitionsansatz aus?

Jede im Bau befindliche Luxusvilla in Kroatien bedeutet einen kommunalen Beitrag für die lokale Gemeinschaft und eine konsequente Verbesserung der infrastrukturellen Bedingungen in der Region. Uns ist nicht klar, dass die Regierung dies nicht als großes Problem anerkennt und nichts an der Organisation und Reorganisation des Amtes für Raumordnung und Genehmigungen unternimmt.

Welche Art von Villendesign (Form, Art, Inhalt) wählen Ihre Kunden am häufigsten, und haben Sie Ratschläge zum Stil und Design der Villa für alle, die beabsichtigen, eine Luxusvilla in Kroatien zu bauen?

Wir könnten sagen, dass 60-70 % der Kunden nach moderner Architektur suchen und der Rest eher nach traditioneller Architektur. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass in der modernen Architektur die Verwendung traditioneller Materialien (Stein, Holz) erforderlich ist, während in traditionellen Formen häufig die Verwendung moderner Materialien (Glas, Eisen) erforderlich ist. Es ist entscheidend, eine Luxusvilla in den Raum einzupassen, schon gar nicht, den Raum in Form und Inhalt anzugreifen.

Wenn wir also eine Baugenehmigung erhalten, können wir mit dem Bau einer Luxusvilla in Kroatien beginnen. Was brauchen wir, um mit dem Bau zu beginnen?

Nach Erteilung der Baugenehmigung und wenn wir die Bauleitung und Bauüberwachung des Projekts übernehmen, erarbeiten wir mit dem Investor eine Material- und Ausstattungsspezifikation und vervollständigen die Erstellung detaillierter Kostenvoranschläge. Danach organisieren wir eine Ausschreibung für Arbeiten, führen eine gründliche Analyse potenzieller Auftragnehmer und ihrer Angebote durch, wählen einen Auftragnehmer mit dem Investor aus und beginnen detaillierte Verhandlungen.

Nachdem wir die Arbeiten beauftragt haben, beginnt das Projekt mit dem Bau, und wir überwachen alle Aspekte des Bauprozesses und verwalten die Beziehungen aller Beteiligten, als wäre das Projekt unser eigenes. Der Investor kann mehr oder weniger aktiv sein, aber das Projekt muss auf höchstem Niveau gebaut werden.

Wie wichtig ist es für einen Investor, vor dem Bau einen detaillierten Finanzplan und eine Kostenschätzung zu haben?

Dies ist nicht nur vor dem Bau, sondern auch zu Beginn des Entwurfs wichtig, und das alles, um keine Villa zu entwerfen, die alle Möglichkeiten der Investoren finanziell übersteigt. Andererseits ist es sehr wichtig, dass die Gelder für den Bau einer Luxusvilla versichert sind, damit bei der Bezahlung des Bauunternehmers alles glatt läuft. Wenn die Zahlung verspätet ist, entstehen große Probleme, die die Arbeitsdynamik und die Gesamtqualität beeinträchtigen.

Wir gehen davon aus, dass neben dem finanziellen Aspekt die Wahl des Hauptauftragnehmers das Wichtigste im gesamten Prozess ist? Welchen Rat würden Sie zukünftigen Investoren bei der Auswahl eines Auftragnehmers geben?

Die Situation mit Qualitätsunternehmern auf dem Markt ist ein großes Problem. Der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften wirkt sich erheblich auf die Auftragnehmer aus. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage nach Auftragnehmern hoch. Bauunternehmer beauftragen oft den Bau mehrerer Villen, wozu sie objektiv nicht in der Lage sind. Auf Baustellen herrscht Chaos, das sich auf Termine und Qualität auswirkt, insbesondere auf die Bauqualität einer Luxusvilla oder eines Ferienhauses.

Wie wichtig ist die Überwachung der Arbeiten?

Supervision ist nicht nur für die Qualitätskontrolle, sondern auch für die Festlegung von Qualitätsstandards für Arbeiten und Projekte von entscheidender Bedeutung. Für Luxusvillen ist es vielleicht noch wichtiger, das Bauprojekt in Kombination mit einer qualitativ hochwertigen Überwachung zu verwalten. Betreuung und Projektmanagement bieten wir immer im Paket an. Unsere Kunden sind immer Ausländer oder solche, die sich wie sie fühlen – Kunden, die im Ausland leben und unsere Wurzeln sind. Für sie ist unser Service perfekt – jemand denkt und kümmert sich um alle Aspekte des Projekts, antizipiert und löst Probleme und tut alles Notwendige, um das Projekt zum Erfolg zu führen.

Dies ist besonders wichtig für Luxusvillen - die verwendeten Materialien und Geräte, der Standard aller Arbeiten und insbesondere die Verarbeitung. Es ist einfach ein Niveau, an das die Leute in diesem Geschäft nicht gewöhnt sind.

Was würden Sie Investoren raten, bei der Ausführung von Arbeiten besonders zu beachten?

Es ist nicht Aufgabe des Anlegers, sich darum zu kümmern. Der Investor muss eine qualitativ hochwertige Option für die Überwachung und Verwaltung von Projekten finden. Es ist nicht zu erwarten, dass Investoren das Projekt so leiten, wie wir es betreiben, da es für uns tägliche Arbeit ist und wir über langjährige Erfahrung verfügen. Es ist auch wichtig, dass das Team, das der Investor für diese Aufgaben einsetzt, Erfahrung mit Luxusvillenprojekten hat, da es sich wirklich um sehr heikle Projekte handelt.

Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für den Bau von Luxusvillen heute und was erwarten Sie in der Zukunft?

Die letzten paar Luxusvillen, an denen wir beteiligt waren, kosteten etwa 2.000 € + MwSt. pro projektiertem Bruttoquadratmeter. Wir sprechen über die gesamten Baukosten, einschließlich der Landschaft, zu einem hohen Standard. Eine durchschnittliche Villa von 300-350 m2 auf einem durchschnittlichen Grundstück von 500-800 m2 kostet also etwa 600.000-700.000 € + MwSt. mit allen Kosten für Bau und Projektmanagement. Ich glaube nicht, dass die Preise sinken werden. Es kann nur steigen.

Wie stark hat sich COVID 19 auf die Baupreise ausgewirkt?

Die Materialpreise sind um 15-20 % gestiegen, die Lieferzeiten haben sich verlängert und sind unsicher geworden, die Arbeitskosten sind ebenfalls gestiegen.

Was halten Sie von grünem und umweltfreundlichem Bauen?

Es ist sicherlich die Gegenwart und die Zukunft. Wir versuchen, einige der Ideen des grünen Bauens in unserem gegenwärtigen Entwurf umzusetzen. Unsere Teammitglieder haben auch eine vom Council for Green Building in Kroatien organisierte Schulung absolviert, und wir beobachten ständig die Trends im grünen und ökologischen Bauen. Die Gesetzgebung selbst ist bereits teilweise harmonisiert, und alle von uns entworfenen Villen müssen der Energieklasse A entsprechen. Es gibt sicherlich Raum für Verbesserungen, aber Investoren und alle anderen am Bau Beteiligten nehmen Ökologie und Nachhaltigkeit immer mehr als wichtige Faktoren bei ihren Investitionen und Projekten wahr.

Wir hoffen, dass wir Ihnen zumindest ein wenig geholfen und einige Zweifel ausgeräumt haben. Nachdem Sie Ihre Luxusvilla in Kroatien fertig gebaut haben, werden Sie natürlich Teil der Agentur Home Rent.