Kako sagraditi luksuznu vilu u Hrvatskoj

Kako sagraditi luksuznu vilu u Hrvatskoj?

Planirate gradnju luksuzne vile u Hrvatskoj za turistički najam ili prodaju? Ne znate odakle početi? Čini Vam se da je to sve previše zahtjevno?

Upravo da bi svim budućim vlasnicima luksuznih vila u Hrvatskoj olakšali i dali odgovore na neka od pitanja koja će ih zanimati, za razgovor smo zamolili direktora poznate tvrtke Heros d.o.o. iz Splita, gosp. Maria Perkovića.

---

Mario recite nam malo više o tvrtki Heros d.o.o.

Heros smo osnovali prije više od 15 godina, tri su glavna sektora djelovanja: Arhitektonsko projektiranje kuća za odmor i luksuznih vila – to nam je u stvari i core business, Project management – vođenje i nadzor projekata gradnje luksuznih vila na strani investitora te Project management i Consulting velikih projekata, o ovom sektoru možemo drugom prilikom.

Znači tvrtka Heros d.o.o. se bavi i projektiranjem i gradnjom luksuznih vila?

Da, projektiranje i vođenje projekata gradnje luksuznih vila nam je specijalnost i strast.

Što je bitno kod izbora projektanta luksuzne vile?

Bitno je kao i u svakom poslu da ured koji vam projektira buduću luksuznu vilu ima iskustva u tome što radi te da su mu ostali suradnici u timu isto tako kvalitetni i iskusni, mislim na kooperante za struju, strojarstvo i ostalo. Naravno, bitno je i da se klijentu sviđa generalna estetika i arhitektonski rukopis ureda, to u stvari bude i prvo što se klijentu svidi kod izbora arhitektonskog ureda.

Koji su koraci u ishođenju građevinske dozvole za luksuznu vilu?

Prvi korak je samo zemljište. Ponekad klijenti već imaju zemljište, ponekad ga tek traže ili su pred kupnjom zemljišta. Bitno je napomenuti da nije na svakom građevinskom zemljištu moguće ishoditi građevinsku dozvolu za gradnju luksuzne vile. Niz je drugih uvjeta koje zemljište treba ispuniti da bi se na njemu moglo ishoditi dozvolu - od uvjeta iz prostornog plana, čekanja izrade plana nižeg reda ili samog pristupnog puta, koji postoji, ali nije npr. adekvatan prema prostornom planu za ishođenje dozvole.

Imali smo dosta projekata gdje su klijenti kupili zemljište prije nego su nas kontaktirali, zemljište je građevinsko, ali je nemoguće ishoditi građevinsku dozvolu dok se ne riješe svi preduvjeti, što nekada zna trajati godinama.

Nakon vlasništva nad adekvatnim zemljištem prvi je korak definiranje samog projekta – budžeta, koncepta i projektnog zadatka. Nevjerojatno je koliko klijenata nema jasno definiran ni koncept ni budžet. Projektni zadatak kreće od tih stvari i klijentovih želja kako želi da luksuzna vila izgleda. Nakon toga mi analiziramo jesu li sve klijentove želje moguće na određenom zemljištu. Isto tako klijenta i posavjetujemo ako vidimo da je koncept promašen. Nakon toga pristupamo izradi idejnog projekta luksuzne vile i na tom se koraku najviše izgubi vremena direktno u komunikaciji s klijentom.

Velika većina vila koje projektiramo ima i komercijalnu komponentu – ili je svrha prodaja ili turistički najam. Kako imamo dosta iskustva u projektiranju takvih projekata, pogotovo luksuznih vila, dosta pomažemo klijentima u brušenju njihovih ideja i koncepata.

Kolike su danas prosječne cijene projektiranja vila?

Mislim da su danas cijene na tržištu od 25€ - 35€ po bruto projektiranom kvadratnom metru vile. Stava smo da je projektiranje jako podcijenjeno, pogotovo u našem slučaju i u slučaju drugih ureda koji se posvete projektu na jednoj višoj razini, od odnosa prema klijentu do tehničke razine projekta i troškovnika. Trošak jedne takve vile u gradnji izađe i 700,000€, bez zemljišta, a trošak izrade cjelokupne dokumentacije 10,000€. To je apsurdno.

Koliko je vremena potrebno da se ishodi jedna građevinska dozvola za luksuznu vilu?

Od trenutka kada klijent pristupi našem uredu i krenemo u projekt najčešće do ishođenja građevinske dozvole treba 10-12 mjeseci. Rijetko koja dozvola bude odrađena prije. naš dio projektiranja ide relativno brzo, idejni i glavni projekti s cijelom administracijskom procedurom na početku traju 5-6 mjeseci, unatoč svim izazovima. Sami postupak izdavanja građevinske dozvole traje najčešće dodatnih 5-6 mjeseci sa svim procedurama, od predaje dokumentacije, čekanja da referent pregleda dokumentaciju, pokretanja e-konferencije, poziva susjedima, ispisivanja građevinske dozvole…

Ne zamjeramo ni referentima previše jer su objektivno preopterećeni. Isti ured za prostorno planiranje koji ima recimo 5 zaposlenih je prije 10 godina rješavao 50 dozvola na godinu, a sada rješava na stotine, uz druge poslove koje referenti imaju. A broj referenata se ne povećava. Što to govori o investicijskoj klimi i pristupu investiranju? Svaka luksuzna vila koji kreće u gradnju znači neki komunalni doprinos za lokalnu zajednicu te konzekventno poboljšanje infrastrukturnih uvjeta na tom području. Nije nam jasno da vlast ne prepoznaje ovo kao veliki problem i ne čini ništa u organizaciji i reorganizaciji ureda za prostorno planiranje i izdavanje dozvola.

Kakav dizajn vile (oblik, tip, sadržaj) vaši klijenti najčešće odabiru i imate li nekakav savjet oko tipa i dizajna vile za sve koji imaju namjeru graditi?

Mogli bi reći da 60-70% klijenata traži modernu arhitekturu, a ostatak tradicionalniju. No bitno je napomenuti kako se u modernoj arhitekturi traži implementacija tradicionalnih materijala (kamen, drvo) dok se kod tradicionalnih formi često traži implementacija modernih materijala (staklo, željezo). Ključno bi bilo uklopiti luksuznu vilu u prostor, svakako ne raditi agresiju na prostor formom i sadržajem.

Znači kad smo ishodili građevinsku dozvolu možemo krenuti sa gradnjom. Što nam je sve potrebno za početi gradnju?

Nakon ili pred izdavanje građevinske dozvole, a ako mi preuzimamo vođenje građenja projekta i nadzor, razrađujemo specifikaciju materijala i opreme s investitorom te završavamo izradu detaljnih troškovnika. Nakon toga organiziramo pozivni tender za radove, radimo dubinsku analizu potencijalnih izvođača i njihovih ponuda, odabiremo jednog izvođača s investitorom i krećemo u detaljne pregovore.

Nakon što ugovorimo radove, projekt kreće s gradnjom, a mi pratimo sve aspekte gradnje i odnose kao da je projekt naš. Investitor može biti manje ili više aktivan, ali projekt mora biti izgrađen na najvišem standardu.

Koliko je bitno da investitor ima detaljan financijski plan i troškovnik prije nego se upusti u gradnju?

Ovo je bitno ne samo prije gradnje nego i na početku projektiranja, a sve kako ne bi projektirali vilu koji će premašiti financijski sve mogućnosti investitora. S druge strane jako je bitno da su sredstva za gradnju luksuzne vile osigurana kako bi sve išlo glatko prilikom plaćanja izvođaču, veliki problemi nastaju kada plaćanje kasni, utječe na dinamiku radova te na kraju i na ukupno kvalitetu.

Pretpostavljamo da je osim financijskog aspekta izbor glavnog izvođača radova najvažniji u cijelom procesu? Što bi savjetovali budućim investitorima kako da biraju izvođača radova i što je bitno?

Situacija s kvalitetnim izvođačima na tržištu je veliki problem. Nedostatak kvalitetne radne snage jako utječe na izvođače. S druge strane potražnja za izvođačima je velika, izvođači često ugovaraju gradnju i po nekoliko vila, a što nisu objektivno u mogućnosti odraditi. Nastaje kaos na gradilištima koji utječe na rokove i kvalitetu. Pogotovo na kvalitetu izgradnje luksuzne vile ili kuće za odmor.

Koliko je bitan nadzor radova?

Nadzor je ključan ne samo za kontrolu kvalitete nego i za postavljanje standarda kvalitete radova i projekta no kod luksuznih vila je možda čak i važnije vođenje projekta gradnje u kombinaciji s kvalitetnim nadzorom. Mi uvijek nudimo nadzor i vođenje projekta u paketu. Klijenti su nam uvijek stranci ili oni koji se osjećaju strancima – klijenti koji žive u inozemstvu, a naših su korijena. Njima je naša usluga spasonosna – da netko umjesto njih misli i brine o svim aspektima projekta, anticipira i rješava probleme i radi sve potrebno da bi projekt uspio kao izuzetan.

Ovo je pogotovo ključno kod luksuznih vila – materijali i oprema koji se koriste, standard svih radova, a pogotovo završnih, to je jednostavno nivo na koji ljudi u ovom poslu kod nas nisu navikli.

Što bi savjetovali investitorima na što da posebno obrate pažnju kod izvođenja radova?

Nije na investitoru da brine o tome, investitor treba naći kvalitetnu opciju za nadzor i vođenje projekata. Ne može se od investitora očekivati da vodi projekt kao što ga vodimo mi kojima je to svakodnevni posao i koji u tome imamo višegodišnje iskustvo. Bitno je i da tim koji investitor postavi za ove zadatke ima iskustva u projektima luksuznih vila jer su to zaista jako delikatni projekti.

Kolika je prosječna cijena gradnje luksuznih vila danas i što očekujete u budućnosti?

Zadnjih par luksuznih vila u koje smo bili uključeni su cjenovno odrađene za cca 2,000€ + PDV po projektiranom bruto kvadratnom metru. Pričamo o ukupnom trošku gradnje uključujući i okoliš na visokom standardu. Znači prosječna vila od 300-350m2 na prosječnom zemljištu od 500-800m2 izađe oko 600.000-700.000€ + PDV sa svim troškovima uključenima u gradnju i vođenje projekta. Mislim da cijene neće padati, mogu samo rasti.

Koliko je COVID 19 utjecao na cijene gradnje?

Cijene materijala su porasle generalno 15-20%, rokovi isporuke su se produžili i postali nesigurni, cijena rada je isto porasla.

Što mislite o zelenoj i ekološki prihvatljivoj gradnji?

To je svakako sadašnjost i budućnost. Mi pokušavamo implementirati neke od ideja zelene gradnje i u našu projektantsku sadašnjost. Članovi našeg tima su završili i školovanje koje organizira Savjet za zelenu gradnju Hrvatske, a konstantno pratimo trendove koji se tiču zelene i ekološke gradnje. Sama legislativa je već djelomično usklađena te sve vile koje projektiramo moraju biti u A energetskom razredu. Tu svakako ima mjesta za napredak, ali investitori i svi ostali sudionici gradnje su sve svjesniji ekologije i održivosti kao bitnih faktora u njihovim investicijama i projektima.

---

Nadamo se da smo Vam barem malo pomogli i otklonili neke nedoumice. Naravno, nakon što završite gradnju svoje luksuze vile postanite dio Home Rent ponude.