Kakvu vilu za najam graditi

Kakvu vilu za najam graditi?

Nedavno smo u našem članku pisali o tome kako imamo veliko povećanje broja kuća za odmor od 2019.g. i kako će se taj trend zasigurno nastaviti. Stoga se postavlja pitanje kakvu vilu uopće sagraditi za iznajmljivanje? Što je isplativo graditi i što će osigurati dobar povrat investicije? Kakve vile gosti najviše rezerviraju? Što je optimalno graditi za budućnost razvoja turizma u narednih 5 do 10 godina?

U ovom članku ćemo pokušati dati odgovore na ta i još puno drugih pitanja s kojima se susreću svi oni koji kreću u gradnju i iznajmljivanja luksuznih u Hrvatskoj.

Prvo pitanje koje si trebate postaviti nakon što ste se odlučili za gradnju vile je da li gradite vilu s ciljem da napravite dobar i isplativ posao ili gradite vilu kao spomenik sebi, odnosno vilu kojoj će se susjedi i rodbina diviti i kojom ćete se vi hvaliti? Ako spadate u ovu drugu kategoriju onda ovo nije članak za vas. Vi ćete graditi vilu bez objektivne kalkulacije i s previše emocija da bi takav objekt u pravilu bio poslovno isplativ. Za sve ostale u nastavu su odgovori i savjeti koje smo stekli temeljem dugogodišnjeg iskustva u održavanju i iznajmljivanju nekretnina.

1. Konzultirajte se

Definitivno prvi korak kod planiranja gradnje vile i bavljenja turizmom je korak kojeg većina ljudi preskoči. Konzultirajte se. Zatražite analizu i savjetovanje od agencije koja se bavi iznajmljivanjem vila, ali i održavanjem vila. Zašto je to toliko bitno? Bitno je jer ćete temeljem svoje ideje dobiti jasne podatke i okvirnu analizu koji tip vile je u određenom području najbolje graditi, koliko će pojedini sadržaji utjecati na izlaznu cijenu prema gostu i troškove samog održavanja. Npr. zbog čega graditi unutrašnji bazen i potrošiti dodatnih 150.000 eura ako će povrat takve investicije biti preko 30 godina i k tome ćete imati probleme u održavanju takvog objekta.

U ovom postupku ćete definirati da li ćete ići sa gradnjom objekta sa 4 sobe i privatnim kupatilima ili ćete ići na 5, 6 soba i koliko će to utjecati na izlaznu cijenu najma, a poslije ćete vidjeti kako to utječe i na ukupnu cijenu gradnje. Da li je možda mudrije žrtvovati jednu spavaću sobu i dobiti sobu za zabavu ili teretanu. Nije isto graditi vilu u unutrašnjosti i uz more. Jasno je da kuće u unutrašnjosti moraju imati više sadržaja, odnosno da takve vile moraju imati veći i grijani bazen, kao i vanjske sportske i dječje sadržaje. Home Rent kao turistička agencija za iznajmljivanje privatnog smještaja nudi svojim budućim VIP klijentima usluge savjetovanja i konzultacija tijekom procesa planiranja, dizajniranja i gradnje vile. Iste usluge su usmjerene ka postizanju maksimalnog profita i smanjenja nepotrebnih troškova u gradnji i kasnijem održavanju objekta.

2. Odaberite kvalitetnog Arhitekta

Ono što će uvelike usmjeriti vaš projekt i troškove je definitivno izbor arhitektonskog ureda koji će dizajnirati i projektirati vašu buduću vilu. Danas na tržištu postoji čitav niz arhitektonskih ureda. Prije izbora arhitekta predlažemo da se upoznate sa njegovim dosadašnjim radom i vidite koji i kakav stil dizajna želite. Vodite računa da arhitekti nisu stručnjaci iz područja turizma i nemaju ključna znanja i informacije što je optimalno graditi na određenoj lokaciji, po kojoj cijeni i koliko ćete vi moći takvu vilu sutra iznajmljivati. Čak i ako vas pokušavaju uvjeriti u određene stvari koje bi bile dobre za vas uvijek je bolje odgovore na sva pitanja potražiti kod stručnjaka koji se s tim svakodnevno bave. Ako želite imati održiv i isplativ posao nužno je da u procesu projektiranja vodite računa o svim vrstama i načinima gradnje i da baš sve stavke prilagodite turizmu. Dakle, ne gradite kuću u kojoj ćete živjeti, već gradite kuću za turizam i nemojte to nikad smetnuti s uma kod izrade projekta. Uvijek od arhitekta tražite nekoliko opcija po pitanju izgleda i troškova. Stavljajte sve odluke u kontekst činjenice gdje je lokacija vaše buduće vile, koje goste želite privući, kako produžiti sezonu i koliko će se to što izabirete u projektu odraziti na povećanje ili smanjenje prihoda od turizma. Zbilja nema potrebe da gradite luksuzni objekt sa skupim materijalima, a onda da namještaj i opremu vile stavite u rangu normalne kuće za odmor. Ako gradite nešto luksuzno potrudite se da se luksuz vidi upravo u stvarima koji će se gosti koristiti. Gost neće primijetiti razliku između keramike od 50 eur/m2 i one od 150 eur/m2, ali će primijetiti razliku između ležaljke od 100 eur/komad ili one od 400 eur/komad. Budite pametni na koji način i kako trošite novac.

3. Pazite kod ugovaranja radova

Nakon što je projekt gotov i ishođena građevinske dozvola možete krenuti sa gradnjom svoje vile. Ideja da će se vila izgraditi ako niste svaki dan na objektu ili ako ne angažirate vrhunskog project managera je samo ideja, ali ne i stvarnost. Dvije stvari koje morate biti svjesni prije početka gradnje su:

• Nitko nije izgradio vilu u rokovima koji je izvođač obećao, odnosno ugovorio
• Nitko nije izgradio vilu za iznos koji je predviđen troškovnicima

Ovo nismo napisali da vas obeshrabrimo već da budete oprezni i svjesni onog što će se dogoditi, a posebno ako ne budete maksimalno uključeni u sam proces gradnje. Project manager možda košta dosta, ali to je stručna osoba koja vam može uštedjeti dosta novca i poštedjeti vas glavobolje prilikom gradnje, ali i nakon same gradnje. Nemojte službeni nadzor nad radovima brkati sa profesionalnim voditeljem projekta. Nadzor će obaviti minimalne poslove koji su propisani zakonom, ali vi morate voditi računa o svakom detalju. Morate biti svjesni da vaše odluke da vila ima puno staklenih ograda, pravi travnjak i sl. vode povećanju troškova održavanja. Možda ćete uštedjeti na bazenskoj opremi ako ne stavite elektrolizu i potpuno automatiziran bazen, ali ćete višestruko izgubiti kod održavanja. Takvih je detalja zbilja puno i o svakom od njih je potrebno razmišljati.

4. Troškovi održavanja

Troškovi održavanja su ono što dolazi na kraju i kad većina vlasnika postane svjesno da imaju vilu koju su skupo platiti u izgradnji, a koja iziskuje ogromne troškove čišćenja i održavanja. U tom trenutku imate dvije najgore kombinacije. Imate prevelike troškove gradnje u odnosu na cijene najma koje vila može postići i na kraju uz sve to imate i vilu koja za čišćenje i održavanje košta i 50% više nego je to bilo potrebno. Vodite računa da ne gradite vilu samo da bi je gledali na fotografijama, već da je prije svega nužno da vila bude funkcionalna, a tek onda estetski i dizajnerski lijepa i u trendu. Vilu ne gradite zbog trendova koji će se za 5 do 10 godina promijeniti, već je gradite da bude izvor prihoda u godinama koje su pred vama, a prije svega da bude funkcionalna. Problem kojeg danas imaju vlasnici vila je da cijene gradnje rastu, da troškovi čišćenja i održavanja rastu, da troškovi komunalnih usluga i energenata rastu, dok cijene smještaja ne prate te trendove.

Zaključak

Gradnja bilo kakve kuće je iznimno zahtjevan projekt, a gradnja luksuzne vile za najam je još dodatno zahtjevna i stresna. Budite strpljivi, dobro isplanirajte sve korake i savjetujte se s ljudima koji će vam objektivno sagledati cjelokupni projekt, ukazati na sve mane i dati savjete kako lakše doći do cilja. Nakon što je vila gotova i sprema za iznajmljivanje ostaje vam još samo ugovoriti suradnju sa Home Rent agencijom koja će vam pružati uslugu iznajmljivanja, odnosno posredovanja u iznajmljivanju vašeg smještajnog objekta.